任志强

　　地产商说话

　　国务院办公厅《关于切实稳定住房价格的通知》(被北京等地媒体称为“国八条”)下发后，敏感的地产商们不会沉默。

　　华远集团总裁任志强，专门撰写了一篇长达40多页、洋洋洒洒近2.5万字的文章。本报记者近日获悉，这篇题为《对形势的判断与对策》的文章，已以全国工商联住宅产业商会报告的名义，递交到了权威部门。

　　郑重发言的还有河南建业集团董事长胡葆森。

　　政府与市场

　　在本报记者拿到的这份任志强撰写于4月11日的文章中，他强调，没有人会反对有利于房地产市场发展的任何调控措施，但由于对市场与形势的判断不同，就会产生对市场的发展趋势，因判断不同而形成不同的对策。

　　他认为，房地产在总建筑中的比重已从1998年不到30%上升到了超过60%的重要位置，成为拉动中国经济增长的重要支柱产业。同时，中国的城市化进程已成为不可阻挡的必然发展趋势。城市化进程随着经济的发展已出现了逐年加速的作用，从最初的年城市化率0.2%发展到年城市化率接近2%或更高的水平，其增速约提高了10倍。

　　“政府可以用行政、经济的各种手段控制和限制房地产业的投资与生产，可以在控制供给的同时限制需求的快速扩张。但不管是用任何手段，包括最强硬的计划管理手段，都无法堵住城市化的浪潮。”任这样写道。

　　任分析说，房地产业已进入严重的供给不足阶段。全国已连续多年出现销售增长速度大于投资增长速度，住宅销售大于竣工的现象，并且这一差距现在逐步的扩大，连续两年销售面积大于竣工面积。2004年一季度出现了房地产投资的高增长，随后的调控措施控制和压缩了整体的投资与供给，但同时带来了供求关系的不平衡矛盾和多种因素推动下的房价高速增长的逆向反应。

　　目前“原有城镇常住家庭已基本解决了住房问题，但在家庭分裂速度提高和加速的过程、在城市化加速的过程、在城镇居民收入提高的过程中，改善与提高原有住房条件，满足新增家庭住房需求成为现在的主要矛盾。”而在改善与提高住房条件的阶段，只有对低收入家庭提供保障是政府的责任。“政府应该建立良好的市场化发展规划和监控总量平衡，其他的则应是市场的事了”，任志强说。

　　调控是把双刃剑？

　　任志强认为，在实施宏观调控时，应对商品房和社会保障性质的住房予以区别对待。

　　“当中国建立了对低收入家庭的住房保障体系之后，商品房只面对中高收入家庭，主要解决改善与提高住房质量的责任。在递次消费的条件下完全可以放开或不控制这部分商品房的价格，更不应用行政的手段去干涉商品房的市场价格。”不过，在当前的房地产市场上，商品房和非商品房供应比例的差距之大，迫使一些原本应该购买非商品房的消费者，不得不去购买超出他们购买能力的商品房。在任志强眼中，这一矛盾的形成似乎并没有开发商的责任，而应该是“政府的事了”。

　　在任志强看来，一种公平的做法是，非商品房的供给总量与结构是政府真正要加以调控的，而商品房则应通过市场自身的规律来调节。“低收入家庭的住房问题由政府承担，而中高收入家庭的住房问题应交给市场。这样，市场中的调控问题就会简单得多了。”

　　任志强此前曾对本报记者说，目前中央政府为降低房价，实施的是限制供给与需求的双紧措施。这个措施能否降低房价并不可知，但双紧的措施一定会改变发展商的投资预期。当开发商大量减产时而需求并没有因调控措施而减少，供求关系就将更进一步恶化。房地产是个长期的投资与生产的行为，减少投资很容易，但要再启动投资就很难了，从土地购置开始到市场的商品房供给增加会有一个较长的周期。当市场从预期需求减少到因实际需求未减少而要增加投资时，也许会有较长的反应期，但供求矛盾却会立即在市场的房价中反映出来。

　　任何政策的出台都有着双刃剑的作用，住房贷款利率的提高对投资与投机者产生作用的同时，也对实际自住购房者的需求产生同等的影响，难道宏观调控的结果是限制需求而加剧供求矛盾吗？任志强说，住房价格分为商品房住房价格和非商品房住房价格。前者是市场调节价格，后者是政府定价或政府指导价格，将市场化与非市场化价格混为一谈，并用同一个政策进行调控，本身就是一种行政干预。

　　住房供给结构同样分为商品房住房供给结构和非商品房供给结构，将两种不同的经营和盈利模式的生产结构用同一种政策去调控也同样会出现问题，将两种不同的购房需求用同一种调控政策加以限制，一定会顾此失彼，控了这头同时限制了那一头，并不会产生最优效果，反而会造成两败俱伤的结果。

　　老任还提出了很多具体的政策建议。

　　“积极响应政府号召”

　　比较罕见的是，担任中城联盟轮值主席的河南建业集团董事长胡葆森，也郑重其事地写了一封公开信。

　　在写于4月15日的《就当前房地产业的宏观形势致中城联盟各成员单位董事长的一封信》中，胡葆森对当前房地产市场形势的基本判断是：“总体健康，局部问题”。

　　他具体分析道，城市化在短期内造成人多地少的局面、供求关系决定房价的长期走势，在这样的大背景下，强求房价的全面下降是有困难的。如果不加强国土资源稀缺性及城市家庭消费观的引导，仅仅依靠政府手段强制调整市场供应结构，存在适得其反的可能性。同时，对于投资性购房比例过高这类局部性、针对性的风险的防范和抑制，应以不对行业和消费者特别是中低收入家庭的实际利益造成损害为尺度。

　　胡葆森说，国办通知关于市场形势的判断“基本上是客观、准确的”，其从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入的关于稳定住房价格的指导思想、基本思路和主要措施均为现实之举。责成省市地方政府采取有效措施，抑制住房价格过快上涨，不搞“狠猛”的一刀切，这体现了中央政府在实施新政策方面的务实与稳健，“在短期内对控制房价上涨过快、打击投机性炒卖行为有比较明显的效果，房价有望回到平稳变化的轨道上来”。但他同时认为，鉴于土地供求及消费供求决定房价的长期走势，房价是否会出现下降，尚不能肯定。同时，从长期来看，一切可以控制需求的手段，如加息、征收不动产税等，都将加重购房者负担，长期可能违背政策出台的初衷。

　　胡葆森表示，未来要解决贫困家庭的居住问题，重点在于政府不断完善住宅保障体系。要想降低中低收入家庭的购房负担，长期重点仍在于增加供给。同时现行的金融政策如果不能有效区分作用对象，那么受影响最大的，将是有效的实际需求。

　　仔细对照，胡葆森与任志强的观点其实有不少相近之处。但颇具意味的是，任志强再次选择了上书的方式，而胡葆森采取的则是公开信的方式。不能不提的是，胡董事长在信的最后，还语重心长地劝告其他地产商说：“积极响应政府号召，努力维持市场秩序，承担应有的社会责任。”

　　房价才不管这些呢，继续涨自己的。据国家发改委、国家统计局4月15日发布的消息，今年一季度，我国35个大中城市房屋销售价格同比上涨9.8%，其中商品住宅销售价格上涨10.5%。