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北京上海二手房猛增(图)
房产
2005-04-19 03:07 作者： 来源：eNet论坛
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房地产市场调控的政策效果正在日益显现，上海、北京的二手房市场出现了少有的“井喷”现象。在央行3月17日出台加息政策“满月”之际，各银行系列性的详细规则仍在不断出新，二手房市场买卖双方开始重新审视当前市场，同时，卖家“有房不愁卖不掉”的绝对优势正在逐渐丧失，中国二手楼市开始向买方市场倾斜。
上海二手房市“拐点隐现”
眼下，上海楼市的部分投资客已如坐针毡。一个例子正被大家口口相传：一位外地投资客王某，一下子抛出闸北区一楼盘中的54套公寓房。原因？当然是“组合拳”奏效，王某怕手中的房子像股票一样被“套牢”。而据上周末出版的《每日经济新闻》报道称，“温州的尤某前几天一下子抛出20多套高档房源，包括位于徐家汇附近的尊园5套，东方曼哈顿2套，玉都国际名园、徐家汇馆、名仕苑各1套房源在网上挂牌出售。”而这些房子，都是被认为具有升值空间大、抗风险能力较强的市中心高档二手房，这些房源的大量入市，目的只有一个：急于脱手。
“现在由于政策风紧，沪上16家银行又组成了同盟军共同卡紧房贷审批，加上投资、投机购房者的观望心理蔓延，4月初一些高投资楼盘的退房率可能高达3成。”一位不愿透露姓名的上海资深房产记者表示，由于投资客明白了政府整顿上海楼市的决心，目前某些开始抛盘的投资客已经开始和银行、政府“抢时间”，希望能够在更多政策出台之前，回笼一些手上的资金，在资金条件许可的情况下，他们仍然希望保留一些手中的房源以观后效。
而相对于新房来说，上海政府的这套政策“组合拳”，打在二手房身上是最快也是最痛的，二手房的成交量从三月开始的一个月内，已经明显下降；而挂牌量却明显上升，有的大型中介公司甚至达到了400%的挂牌量。上海二手房市场的拐点已经隐现，二手楼市正往买方市场靠拢。
据了解，目前上海内环里的一些高档楼盘，特别是酒店式公寓等投资型楼盘的退房率较高，超过20%。特别是3月下旬以来，银行明显加强了对个人房贷的复审和对楼盘品种的划分放贷，造成了以往不多的拒贷和退房现象急剧增加。
据中原地产的统计，随着政府对房地产市场进行宏观调控，近期上海二手房日均挂牌套数增幅近24%，浦东地区一些万元以上的二手房大量放盘的现象已经出现，预计今年下半年到明年上半年将会出现集中放盘现象，这有助于缓解目前市场供不应求的状况。部分短期投资者的退出，将有益于上海房地产市场的长远发展。
中原地产分析指出，3月以来，上海市府连续出台了五项政策措施调控楼市。这套“组合拳”先后指向房地产的房源供应、交易、资金几个关键环节：增加中低价房供应量；提高投机交易的税费；叫停转按揭，卡住投机资本进入楼市的路径。
北京二手房交易开始“井喷”
在第二次加息后不到一个月时间里，顺驰公司在北京百余家连锁店的登记量比往常上涨了28%。据链家、顺驰、我爱我家、中大恒基4家房屋经纪公司2005年一季度二手房研究报告显示，尽管今年头两个月交易趋于平静，但随着交易旺季的到来以及加息对一级市场的冲击，3月份的购房热情被重新点燃，北京二手房市场迎来了今年第一个交易高峰月，首季度成交量一举突破万套。我爱我家统计数据显示，其总交易量突破12000套，比去年同期增长70%以上。虽然今年春节假期影响了1、2月份的交易量，但3月份“井喷式”的放量导致整个第一季度交易量大幅攀升。而政府抑制房价的态度和3月16日房贷新政的出台，无疑是交易快速上升的催化剂。
贷款利率的上调，一方面使得部分原本打算贷款购买新房的消费者为了不贷款或减少贷款，重新调整自己的置业选择，购买需求由高总价一手房市场转向相对低总价的二手房市场，导致二手房需求量增长；另一方面，部分“以租养房”的投资型业主，为缓解房贷压力而释放手中房源。同时也使部分原没有出售意向的二手房业主为了规避未来因房价下滑的风险，选择抛售手中房屋。
面对二手房市场的转机，北京年轻一族率先果断出手了。据顺弛市场部统计，今年4月以来，在顺弛各连锁店登记购买二手房的消费者是上月同期的210%，上涨了两倍还多。登记出售的客户也上涨了160%，成交量上涨了近三成。而且一个显著的特点是，目前二手房市场需求客户的年轻化非常明显，30岁以下客户占到了登记总数的48%。
据我爱我家市场研究中心分析，北京二手房市场交易量的猛增使得一级市场冲高的势头受到扼制，二手房价格呈现出稳中微降的走势。说明政府平抑房价的政策在市场上发挥了作用。
另外，统计显示，二手商品房业主对宏观调控的敏感度要大于二手公房业主。自去年10月份加息后，高品质、高价格商品房，特别是二手公寓房大量涌入二手商品房市场，从而抬高了二手商品房交易均价。而今年3月份二次加息带来二手商品房房源的短期急速放量，增大的供应量促使二手房市场价格走低。
综合数据显示，公房和二手商品房仍然占据北京成交二手房的主要地位，超过八成左右。我爱我家市场研究中心认为，北京二手房价格呈现出稳中微降的走势，说明政府自去年开始对经济过热行业，特别是房地产行业所实施的宏观调控政策开始初显成效，两次加息和政府平抑房价的决心终于在市场上发挥了作用，这预示着二手房市场在平抑北京整体房价中的作用将越来越大。
重新认识二手房的功能与价值
当北京2003年二手房交易量为21000套时，上海同期的交易量却是23万套。为什么当时北京的二手房市场会“发育不良”呢？有关专家表示，很多人认为，二手房市场只是整个市场的一个补充。这种错误性的观点导致北京的二手房市场在政策、金融、市场环境中总是处在一个十分尴尬的境地。
专家认为，在当今北京房地产交易模式正迅速从增量模式向存量模式快速转化的时候，十分有必要对北京二手房市场的价值和功能进行重新的认识。
首先，随着居民收入的差异化和购房者需求的日益细分，北京的房地产消费领域必将形成一个有机互动的梯级消费格局。而二手房市场是这个梯级消费格局中承上启下的一个重要环节。北京市近几年以来，为了解决中低收入阶层的住房问题和加快城市改造，实施了一系列的举措，如实行危房改造和回迁、大力开发经济适用房、推广廉租房等等，取得了明显的成效，但仍然难以充分满足广大老百姓的需求，还是有不少购房者处在“贵的买不起，便宜的买不到”的窘境。
同时，大批已经拥有住房但想“以小换大”、“以旧换新”的消费者由于二手房市场不发达而难以套现手中的旧房去购买新房。从这一点上讲，进一步启动和繁荣北京的二手房市场是十分必要和紧迫的。一来，通过二手房市场释放出的相对低价的二手房，可以满足广大中低收入阶层、拆迁户、首次置业的年轻购房人的需求；二来，出售二手房的业主可以用套现的资金再加上些积蓄来购买一手房，从而为一手房市场提供一个庞大而稳定的购买群体。
其次，二手房也是房地产投资必要的获利机制和退出机制。随着国内房地产市场日益走向规范和理性，房地产投资作为一种投资形式，其风险较低、收益稳定的特性越来越为广大普通个人投资者所认识。未来几年，随着北京经济的快速发展和个人财富的迅速增长，个人投资不动产的数量将不断增加，物业类型也由原来的住宅型地产转向商业地产——如商铺、写字楼等等。
与此同时，个人投资不动产也需要一个良性的获利机制和高效的退出机制。一方面，从投资回收的角度，一是要靠出租房产收取租金，二是要靠出售房产获取差价或回收房款；另一方面，投资人在投资不动产的过程中因为各种原因需要退出的时候，通常会选择在二手房市场出售投资的标的物套现。如果，二手房市场不发达、不完善，投资人的投资风险就会加大，因为一旦需要获利了断或因转换投资形式、投资效果不佳或现金周转不灵而需要退出原有的房地产投资时，原有的不动产很难转售，投资人就会被活活“憋死”。
北京目前每年因房屋租赁而发生的现金转移支付在230个亿以上，涉及二手房市场的贷款规模每年以200%以上的速度急剧膨胀，嗅觉敏锐的银行已经开始将金融服务的重点由一手房市场转向二手房市场和房屋租赁市场。由此不难看出，一个发达、健康、完善的房地产投资市场，离不开完善的二手房市场，以及房屋租赁市场和完备的配套金融服务。
在发达国家的成熟市场，每年一手房与二手房的交易之比为1：8或1：9左右，近几年上海的一手房交易量和二手房交易量已经大体相当，而北京去年的一手房与二手房的交易之比为8：1。从8：1到1：8，北京的房地产交易模式必将经历一个从增量交易到存量交易的巨大变化，二手房市场也必将逐步取代一手房市场成为未来北京房地产市场的主角。
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