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北京楼市告别大盘时代
2005-03-12 11:08 作者：于洋 来源：京华时报
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2001年，被称为中国房产策划第一人的王志纲写了一本书，“大盘时代”的大旗就如旋风一般被踌躇满志的开发商们插满了北京、上海、广州、深圳等大城市的地界上。二三十平方米不值一提，五六十万平方米稍稍擦边，百八十万平方米小意思，二三百万平方米也不算庞然大盘。一时间，超级大盘涌现势头之猛，大有直逼“造城”的趋势。
然而，2004年以来，上百万平方米的超级大盘发出的声音却越来越弱。进入2005年，新盘中更是难觅昔日呼风唤雨的“超级大盘”亮相，看到的只是曾经的大盘们后续的身影。
超级大盘辉煌不再
进入2005年，被媒体嚷嚷了多年的“大盘时代”正在离我们远去。
盘点2004年底到2005年初开盘的项目，90万平方米的国美第一城俨然已经是最大的项目了，80万平方米的塞洛城也算“超级大盘了”。回首看看2000年以来一直持续辉煌的大盘时代，不禁有些唏嘘。
2001年，在一手策划起大盘云集的华南板块后，著名房地产策划师王志纲写出了一部《大盘时代》，很快，“大盘时代”的概念随着粤军北上的步伐，在中国的大江南北迅速走红，“要做开发，就做大盘”的开发理念更是被不少开发商奉为经典，而作为大盘时代经典作品的华南板块也成为业界和媒体关注的焦点。
从1999年到2003年期间，广州市上百万平方米的大盘项目层出不穷，碧桂园、星河湾、奥林匹克花园等项目，更是成为大盘时代的范本。大盘们在广州的成功，使得腰包鼓鼓的开发商们开始转战北京、上海、天津等地。
2000年，百万平方米的超级大盘开始登陆北京，回龙观、天通苑等经济适用房规模都上了百万级，回龙观的规模居然达到了850万平方米。细数近年开盘的项目，富力城100万平方米、世纪城100万平方米、朝阳新城170万平方米、定福家园150万平方米、北苑240万平方米、远洋山水80万平方米……在皇城根脚下，上百万平方米的超级大盘比比皆是，开发商们大刀阔斧地在京城的东西南北建起一座座微缩城市。
然而，一切都在变化着，超级大盘的辉煌不可能是永远的。
据北京中原提供的数据显示，2004年全年新增项目147个，与2002年全年新增项目152个基本持平，但是在总的新增面积上，2004年总面积为2196万平方米，几乎只是2002年3899万平方米的一半，显然每个项目的平均面积大大降低。
根据2003年以来的土地交易情况，也显示大盘的辉煌正在逝去。
受制土地供应
有皮才能有毛，有地才能有房。分析超级大盘萎缩的原因，业内人士直指土地供应。
根据目前市场披露的数据显示，从2003年和2004年土地成交来看，已经鲜有上30万平方米的住宅土地。2003年成交土地49块，其中最大一块住宅地444315平方米；2004年成交土地60块，其中面积最大的位于朝阳路十里堡；2005年，正在交易的六块地块，其中只有两块属于住宅用地，规划建筑面积分别为98017平方米、37471平方米。据透露，近期也不会出现大面积土地交易。而在此之前，规划建筑面积达百万平方米的地块交易却并不是罕见之事。
对此，北京土地整理储备中心主任叶向忠表示，现在国家政策就是保护耕地，不可能会有大块土地的交易。从近两年的情况来看，基本上一年最多能有一两块上80万平方米的土地交易。现在城区内的一些大的项目基本上都是以前协议出让的用地，不会有大块土地整体挂牌，招投标。而且，近期北京也没有大块土地上市交易。
这意味着，今后开发商要再开发诸如富力城、世纪城、万年花城等上百万平方米的超级大盘，几乎不可能了。超级大盘不但在淡出城区，而且在淡出北京市区。
国瑞城营销总监陈南苹在接受采访时表示：“国瑞城整体项目有80万平方米，是目前二环内最大体量的建筑综合体。我们的地块是两年前拿到的，一直在做规划。现在要想在崇文门拿到近百万平方米的土地几乎不可能。”
资金压力过大
如果说土地供应使“大盘时代”逐步走向衰弱，那么来自资金的压力则使“大盘时代”彻底成为历史名词。
继央行121号文件银根紧缩政策之后，去年3月，国土资源部、监察部又出台了不得通过协议方式出让经营性土地使用权的“地根”紧缩政策，以及2004年10月底央行加息等资金信贷政策，这给北京房地产市场带来了巨大的震荡。
土地出让制度的转变，将直接改变房地产开发的操作方法。一个全国性的趋势是，土地供应越来越少，拿地越来越难，土地成本也越来越高。
虽说有来自土地主管部门的消息称，市场上并非没有大块土地挂牌招投标，而是开发商们手中无大量现金，难以支付一次性高额的土地出让金。与之前协议出让土地分期分批缴纳出让金相比，一次性支付出让金不仅加大了投资风险，而且还压缩了利润空间，开发商们自然也不会冒险一次性大量投入。
自身问题重重
业内人士表示，大盘的根本是靠产品说话。由于大盘开发周期长，政策变动，市场不确定等因素，每一个大盘都面临着无数挑战。
土地供应的紧缩注定大盘的发展空间在缩小，而与此同时，超级大盘带来的负面效应，如引发的交通、区域经济成长性问题也是不容置疑的。
华高莱斯国际投资顾问北京区董事总经理李忠认为，现在北京早期的几个大盘，比如天通苑、回龙观等大型居住区，都已经表现出了不少所谓的“大盘病态”。著名建筑师崔恺提出，实际上目前北京的大盘显现出来的交通问题还不只在居住区的人群出行问题，社区内交通体系混乱也是一个突出的问题。另外还有大盘所在的区域未来要面临的区域经济成长性问题都是亟待解决的焦点。
陈南苹表示：“土地稀缺的确是现在开发大盘的一个关键所在，加之操作大盘并非易事，需要对城市规划、产业规划和功能布局有详细的理解。从目前市场情况来看，北京要如前几年那样如火如荼地发展大盘的可能性已经不大。”
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