房住不炒，化解系统性风险隐忧

对于中国房地产业来说，2021年绝对是令人记忆深刻的一年，在经历了数十年高景气发展之后，全国各地硬件设施建设成效有目共睹，整齐有序的城市布局，新式建筑物鳞次栉比。然而一个产业经历长期兴盛之后，也一定会积累非常多的问题。对于当前的房地产而言，高房价、高负债、过量开发所带来的问题已不容回避，长此以往对于整个社会经济的健康发展构成了极大隐忧。

为此，国家多措并举，一方面加强宣传和引导，在2016年底中央经济工作会议上首次提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”，让大家更理性地审视房屋的真实价值，并且更系统和深入地对房地产市场有更清醒的认识，“房住不炒”已经逐渐成为了社会共识。此后在2019年7月30日召开的中央政治局会议上，提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，从经济产业的发展角度给房地产指出了明确导向。此后我们看到全国各地相应出台了一系列针对高房价、炒房热的限购限价措施，来抑制人们的非理性投资性购房，防止房地产过度开发，引发社会金融杠杆过快增长的风险。

尤其随着近年来国家对金融乱象整治工作的不断深入，对银行、保险、信托等各方资金违规输血楼市的严监管态势不断加强。银保监会持续开展重点城市房地产贷款专项检查，严防金融机构对高负债房地产企业过度授信，加大了“首付贷”、消费贷资金流入房市的整治力度。针对重点城市、重点房地产企业的杠杆融资问题设定三条红线，对于房地产企业的融资行为做了严格规范和指导，使行业的有息负债规模得到了限制，房地产信贷进入到“稳存量、控增量”的阶段，减少房地产行业对融资的高度依赖，不断化解发生系统性风险的可能性。

状况频出，2021年房地产业的变革阵痛

正是一系列“严监管”措施的组合治理下，2021年房地产金融泡沫化的倾向得到了有效遏制。但与此同时，一些近年来依靠高信贷进行业务扩张的企业，由于一时无法适应购房需求、产业政策，以及金融资本环境等多重因素的变化，出现了债务违约的情况。据上海票据交易所近期公布的《截至2022年2月28日持续逾期名单》中，就有很多房地产企业出现债务违约，这其中不乏恒大、荣盛、中南建设、融创、世茂等业务分布范围广、体量较大的房地产企业。

2022年2月24日，国新办举行的推动住房和城乡建设高质量发展发布会上，住房和城乡建设部对于2021年房地产市场的总结是“2021年，在各方面共同努力下，房地产市场总体稳定”。在“‘保交楼、保民生、保稳定’为首要目标”等表述中，可见此次对于房地产业的深度整顿，是国家在深刻认识到房地产业 “高负债、高杠杆、高周转”的开发经营模式不可持续的基础上，为防范和化解发生更大风险隐患为出发点的决心之举，对于目前房地产市场所出现的种种状况显然是有预判的。

房地产是经济长期稳定繁荣的支柱产业

对于房地产业持续的“严监管”，以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的提法，是否就意味着房地产业在国民经济和社会发展中从此将无足轻重，整个行业就此走向沉寂？事实绝非如此。

在经济学上，常把投资、消费和出口称作拉动经济增长的“三驾马车”，而房地产既作为消费端，在居民消费支出中就占20%以上份额，同时它还与建筑业、制造业、水电、居民服务等众多上下游行业密切关联。据国家统计局公布的经济数据，自2015年以来，房地产占GDP比重一直保持在6%以上。

即使是在大家感觉房地产市场相对平淡的2021年，我国的商品房销售面积和销售额分别达到了17.94亿平方米和18.19万亿元，虽有各种限制因素的影响，但在产业自身体量和发展惯性的牵引下，仍然创出了历史新高。全年房地产增加值为7.76万亿元，而2021年我国经济总量是114.37万亿元，房地产业就占到GDP的6.8%，如果再连同建筑业增加值8.01万亿元，仅此两项合计就占GDP的14%。如果再将庞大的房地产上下游行业纳入其中，比如建筑材料、家电生产、运输、水电业、园林业、物管中介等生产、服务业计算在内，房地产对于中国经济的稳定和发展所起的支柱作用不容置疑。

产业支柱地位既是时代所赋予也是数百万从业者全力以赴的成果

如今房地产的支柱产业地位并不是短时期内形成的，它是随着1998年住房改革的推行，从过去的福利分房到市场化购房的分配制度的转变，并且是在居民实际居住需求的内在推动以及国家长期以来的宏观调控政策的规范和修正下，逐步成长和发展起来的。

据国家统计局数据，在开始停止城镇住房实物分配，逐步实行住房分配货币化的1998年，城镇住房居住面积198024万平方米，相应当时的城镇总人口是3.7942亿，简单换算，人均居住面积是5.22平方米。但1998年全国各类房地产开发企业只有24378个，全行业从业人员仅有82.6万人，全年房屋竣工面积为17566万平米，短缺的房屋供给能力与巨大的实际住房需求之间存在极度的不平衡，为此一个新的充满活力的市场就此打开。

时代为行业的跨越式发展提供了条件，而建设成果的取得离不开这个行业从业人员的全力以赴，尤其是在产业政策调整频繁的行业，对于每一位从业者调整心态、转变思路并快速顺应环境的能力每每带来挑战。据统计，到2020年我国房地产开发企业已达103262家，从业人员290.13万，正是这数百万从业者的不断付出，使我国的房地产建设能力得到长足进步，2020年全年房屋竣工面积达91218万平米，是1998年的5倍，按如今9.022亿城镇人口计算，全行业的房屋建造能力在未完全得到释放的情况下，可以让城镇居民平均每人每年增加1平方米，人们的居住条件得到了极大改善。有数据显示2019年城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，住房短缺的状况已经得到了根本性扭转。

房地业的健康发展是社会可持续发展的助推器

一个市场的健康发展离不开问题频出的不断淬炼，不回避难题，不断在试错中寻找解决办法，房地产业一路走来，用摸着石头过河来类比再形象不过。比如在住房改革两年之后的2000年，相关部门才逐步统一房屋中介收费标准，推出了《商品房买卖合同示范文本》、房产测量国家标准等，从无到有逐步搭建起了房地产市场体系。2002年国土资源部签发了11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停了沿用多年的土地协议出让方式，土地使用权走向了招拍挂。房地产市场就是在这样的不断摸索中前行。

人们对于当前的房地产调控感受至深，事实上，房地产市场这20多年的发展中，结合整体国民经济的发展状况，对于房地产行业的调控只是工具运用的多少，以及政策推出的时点问题，重视房地产市场的稳健发展，对房地产市场中出的问题进行管理和规范从来就没有缺席过。比如在房改后短短几年的2003年，国家就运用提高首付款比例来抑制当年出现的房地产市场发展过热的情况。此后结合土地市场集中整顿，提高拿地“门槛”等措施，从土地供给上对市场进行降温治理。2005年国八条出台，将稳定房价提高到政治高度。

在一个汇集了民众的财富，又关联着各地土地财政，既具有居住属性，还具有金融和投资属性的矛盾综合体上，要实现规范、有序、健康的发展，对于调控治理水平提出的要求非比寻常，牵一发而动全身，要达到多方面均衡发展，难度如此之高，这也是多年以来房价增速远超收入增长，让中低收入住房刚需群体常常望楼兴叹的现实原因。

国家统计局数据显示，2020年全国城镇居民人均可支配收入43833.8元，人均消费支出27007.4元，其中居住支出6957.7元，占消费总支出的1/4。事实上在一些经济较发达的城市，人们的居住支出往往要大的多。比如在北京租住一个卫生条件尚可的单间成本每月要3千以上，对于很多刚参加工作的青年而言，房租已是一大笔开支，以剩余收入来比照高企的房价，在这样的城市寻求事业发展，困难可想而知。当一个重要经济支柱的发展出现了偏差，不论是对整个经济的繁荣发展，还是对民众追求美好生活，都造成了极大障碍，因而亟待解决

从产业带动的层面来看，房地产市场的健康稳定，有利于居者有其屋的实现，降低民众对于房屋涨价过快的焦虑，达到因需购房、理性投资，而不是以高负债购房，来牺牲其它合理性消费和生活品质为代价，让三驾马车中的消费焕发出应有动能；一个稳健发展的房地产业，将有利于带动上下游各产业的健康发展，对制造投资的产业结构的调整将产生直接牵引；对于全国各地，尤其是一些产业相对落后，对土地出让依赖较大的地方实现财政收支平衡，促进当地经济发展解决民生问题起到支持作用。

尊重规律，当以推动地方经济建设为己任

任何事物的发展都有其自身规律，房地产业的兴盛和快速发展既有改革开放带来的社会经济繁荣为基础，又有大量农业人口进入城市工作生活的人口变迁的时代背景，也有住房改革激活住房分配市场作为契机，多重因素为社会开创出一个持续繁荣20多年的房地产市场。随着市场因素的不断转变，如今的房地产业也迎来了结构性转变的新时点。

要顺应时代潮流，在新的时点能紧紧跟随时代的脉搏，就要按客观规律办事，简单概括为要做到尊重科学规律，尊重市场规律，尊重经济规律和尊重人性规律。

首先是要对人口的增长规律，以及成熟的经济发达国家的人均房屋居住面积有科学认识。全球主要国家的人口增长正在不断创出新低，尽管我国在人口政策有所调整，但人口已经迎来顶峰是不争的事实，住房需求与人口数量和结构有着密切关联，结合全球经济发达国家的人均居住面积，对于国内房地产市场的需求状况不难做出判断。

其次，房地产作为一种商品，其运行变化有一定的市场规律，经过20年的发展，我国的房地产开发能力已经达到每年17亿平方米，现有的库存房有6亿平方米，经有关测算目前居民作为投资购买的房产有近60亿平方米，供大于求还是供小于求一目了然。

再有，当前我国的房地产价格与居民收入增长无法合理匹配，居民个人负债率和房地产企业负债率都已达到接近或达到合理边际，让市场回归经济规律正轨刻不容缓。

最后一点是，市场中消费情绪正在发生变化，当人们对于房地产投资收益的判断相对谨慎，预期发生扭转时，即使在相关产业政策对于房地产行业有所松绑或呵护，大家参与市场的热情也难以马上恢复，买涨不买跌，这就是人性规律。

作为上承各地土地开发和经济发展重任，下接民众需求的房地产企业，在当前整体经济遇冷之时，在推动各地经济发展的过程中发挥自身优势，解决好自身现金流问题，落实好管控措施，减少杠杆率、减少盲目扩张。开发优质的建筑工程，推动地区经济建设，以自身的信贷健康来维护当地金融稳定。

如果还是以惯性思维，肌肉记忆，以高举债的方式，囤地囤房，来享受地价、房价高成长的红利，无异于刻舟求剑，最终只能两手空空。以数量取胜的时代已成过去，以差异化和品质提升来获取消费者垂青的新时代正在到来。

结语

人们总会感慨快乐时光太过短暂，但快乐的感觉哪一个不是由困难和艰险所反衬和换取呢。企业也一样，面对当前错综复杂的市场形式，选择直面挑战，有无尽前路可奔赴，有波澜过往可回首，又有什么值得缺憾呢？

“新春甫惊蛰，草木犹未知。高人静无事，颇怪春来迟。”对于一个具有极强韧性，保持自己发展定力的经济体，一个稳定健康的房地产市场从来都不曾缺席，只是早晚回归而已。